ازمة كورونا والتعديلات على عقود الإيجار
قــد تــؤدي ازمة كورونا إلــى تعــاون المؤجريــن مــع المســتأجرين مــن خــلال منحهــم إعفــاءات محــددة مــن التزامــات عقــود الإيجـار أو مزايـا أخـرى
وقـد تكـون هنـاك ضـرورة ملحـة لتعديـلات جوهريـة علـى بعـض عقـود الإيجـار بحسـب مـدى فداحـة الآثـار الاقتصاديـة التـي يسـببها الفيـروس
و نظـرا لأهميـة هـذا الموضـوع و حداثـة تطبيـق المعيـار الدولــي للتقريــر المالــي رقــم (16) « عقــود الإيجــار »
فقــد أصــدر مجلــس معاييــر المحاســبة الدوليــة نشــرة أوضــح فيهــا كيفيــة تطبيــق متطلبــات المعيـار فـي ظـل الظـروف الحاليـة
و التـي غالبـا ما تنطوي على ممارسـة الاجتهـاد مــن قبــل الإدارة أخــذا فــي الحسـبان عــددا مـن العوامـل مـن أهمهـا مـا إذا كانـت تلـك التغييـرات جـزءاً
مـن الشـروط و الأحـكام الأصليـة لعقـد الإيجـار
و أشـار المجلـس إلـى أنـه يمكـن أن تنشـأ التغييـرات بشـكل مباشــر عــن تعديــلات فــي عقــد الإيجــار نفســه أو بشــكل غيــر مباشر على ســبيل المثــال
عــن الإجــراءات التــي تتخذهــا الحكومــة لمواجهــة ظـروف ازمة كورونا و عنـد المحاسـبة عـن التغييـرات فـي دفعـات الإيجـار
تنظـر المنشـأة فـي عقـد الإيجـار جنبـا إلـى جنـب مـع أي أنظمـة أو لوائــح منطبقــة
وبعبــارة أخــرى ، عنــد تطبيــق المعيــار الدولــي للتقرير المالي (16) تعالـج المنشـأة أي تغييـر فـي دفعات الإيجـار بنفس الطريقة بغــض النظــر عمــا
إذا كان التغييــر ناشــئا عــن تغييــر فــي العقــد نفســه
أو علــى ســبيل المثــال ، عــن تغييــر فــي الأنظمــة أو اللوائــح المنطبقــة
و تعتمـد المحاسـبة التـي يتطلبها المعيـار الدولـي للتقريـر المالـي رقـم ( 16 )عـن التغييـر فـي دفعـات الإيجـار علـى مـا إذا كان ذلـك التغييـر
يسـتوفي تعريـف تعديـل عقـد الإيجـار
و وفقـاً لنشـرة المجلـس الدولـي، فـإن مـن أهـم الموضوعـات التـي يجـب مراعاتهـا مـا يلـي :
تقييم ما إذا كان التغيير في دفعات الإيجار يعد تعديلات في العقد :
يعـرف المعيـار الدولـي للتقريـر المالـي (16) تعديـل عقـد الإيجـار بأنـه تغييـر فــي نطــاق عقــد الإيجــار، أو عــوض عقــد الإيجــار،
لــم يكــن جــزءا مــن الشــروط والأحــكام الأصليــة لعقــد الإيجــار
و عنــد تقييــم مــا إذا كان قــد حـدث تغييـر فـي نطـاق عقـد الإيجـار،
تنظـر المنشـأة فيمـا إذا كان هنـاك تغييـر فـي حـق الاسـتخدام المنقـول إلـى المسـتأجر بموجـب العقـد
و مـن أمثلـة التغييـر فـي نطـاق عقـد الإيجـار إضافـة أو إنهـاء الحـق فـي اسـتخدام واحـد أو أكثـر مـن الأصـول محـل العقـد ،
أو تمديـد أو تقليـص مـدة عقـد الإيجـار التعاقديـة
و لا يعـد الإعفـاء المؤقـت مـن دفـع الأجـرة او تخفيض الأجرة بمفرده تغييرا فـي نطـاق عقـد الإيجـار
و عنـد تقييـم مـا إذا كان قـد حـدث تغييـر فـي عـوض عقـد الإيجـار، تنظـر المنشـأة فـي التأثيـر الكلـي لأي تغييـر فـي دفعـات الإيجار
فعلى سـبيل المثــال، فــي حالــة عــدم دفــع المســتأجر لدفعــات الإيجــار لمــدة ثلاثــة أشــهر،
ربمــا يتــم زيــادة دفعــات الإيجــار للفتــرات التــي تلــي ذلــك بشــكل تناســبي بمــا يعنــي أن عــوض عقــد الإيجــار لــم يطــرأ عليــه أي تغييــر
و فـي حالـة عـدم حـدوث أي تغييـر فـي نطـاق عقـد الإيجـار أو العـوض الخـاص بـه، فعندئـذ لا يكـون هنـاك أي تعديـل قـد تـم فـي العقـد
و إذا كان هنــاك تغييــر قــد حــدث فــي نطــاق عقــد الإيجــار أو العــوض الخـاص بـه، تنظـر المنشـأة بعـد ذلـك فيمـا إذا كان ذلـك التغييـر يشـكل جــزءا مــن الشــروط و الأحــكام الأصليــة لعقــد الإيجــار
وتطبــق المنشــأة الفقـرة (2) مـن المعيـار الدولـي للتقريـر المالـي رقـم (16) و تنظـر فـي كل من الشـروط و الأحـكام الخاصـة بالعقـد و فـي جميـع الحقائـق و الظـروف ذات الصلـة
و قـد تشـمل هـذه الحقائـق و الظـروف ذات الصلـة عقدا ً أو تشـريعا أو نظامــا أو لائحــة أخــرى منطبقــة علــى عقــود الإيجــار
فعلــى ســبيل المثـال، قـد تحتـوي عقـود الإيجـار أو الأنظمـة أو اللوائـح المنطبقـة علـى بنــود تفضــي إلــى حــدوث تغييــرات فــي الدفعــات إذا وقعــت أحــداث معينـة أو طـرأت ظـروف معينـة
و يمكـن أن تكـون الإجـراءات الحكوميـة مثــل، (فــرض إغــلاق المتاجــر لفتــرة زمنيــة بســبب ظــروف فيــروس كوفيد 19)
ذات صلــة بالتفســير القانونــي للبنــود، مثــل القــوة القاهــرة، التــي كانــت منصوصــا عليهــا فــي العقــد الأصلــي أو فــي الأنظمــة أو اللوائـح المنطبقـة
و تعـد التغييـرات فـي دفعـات الإيجـار التـي تنشـأ عـن البنـود المنصـوص عليهـا فـي العقـد الأصلـي أو فـي الأنظمـة أو اللوائـح المنطبقـة،
جـزءا مـن الشـروط و الأحـكام الأصليـة لعقـد الإيجـار، حتـى و إن لــم يكــن أثــر تلــك البنــود (الناشــئ عــن حــدث مثــل ازمة كورونا )
متصـورا فـي السـابق. و فـي مثل هذه الحـالات، لا يكون هناك أي تعديل قــد تــم فــي العقــد لأغــراض المعيــار الدولــي للتقريــر المالــي رقــم (16) و إذا كان التغييـر فـي دفعـات الإيجـار ناتجـا مـن تعديـل فـي العقد
يطبق المســتأجر الفقــرات (46-44) مــن المعيــار الدولــي للتقريــر المالــي رقــم (16) و يطبــق المؤجــر الفقرتيــن (79) و (80) أو الفقــرة (87)
مــن المعيــار الدولــي للتقريـر المالـي رقـم (16)
التغييرات في الدفعات التي لا تعد تعديلات في العقد:
إذا لـم يكـن التغييـر فـي دفعـات الإيجـار ناتجـا مـن تعديـل فـي العقـد، فــإن ذلــك التغييــر ســتتم المحاســبة عنــه عــادة
علــى أنــه مــن دفعــات الإيجــار المتغيــرة. و فــي هــذه الحالــة، يطبــق المســتأجر الفقــرة (38) مــن المعيـار الدولـي للتقريـر المالـي رقـم (16)
و يقـوم عـادة بإثبـات أثـر الإعفـاء الإيجـاري ضمـن الربـح أو الخسـارة. و فيمـا يخـص عقـد الإيجـار التشـغيلي،
يقــوم المؤجــر بإثبــات أثــر الإعفــاء الإيجــاري عــن طريــق إثبــات دخــل منخفــض مــن عقــود الإيجــار
ازمة كورونا والتخلص الجزئي من التزام عقد الإيجار:
إذا أدى التغيير فـي دفعـات الإيجـار إلـى التخلـص مـن جـزء مـن الواجـب المحـدد فـي العقـد علـى المسـتأجر
(علـى سـبيل المثـال، إبراء المسـتأجر نظامــا مــن الواجــب الــذي عليــه بــأداء دفعــات محــددة علــى وجــه الخصــوص،)
ينظــر المســتأجر فيمــا إذا كانــت المتطلبــات الخاصــة بإلغــاء إثبـات جـزء مـن التـزام عقـد الإيجـار قـد تـم اسـتيفاؤها
وفقـا للفقـرة (3.3.1) مـن المعيـار الدولـي للتقريـر المالـي رقـم (9) ( الأدوات الماليـة )
الهبوط في قيمة الأصول :
يطبــق المعيــار الدولــي للمحاســبة رقــم (36) «الهبــوط فــي قيمــة الأصــول» عنــد تحديــد مــا إذا كان قــد حــدث هبــوط فــي قيمــة أصــول
حــق الاســتخدام (فيمــا يخــص المســتأجر) و بنــود العقــارات و الآلات و المعــدات الخاضعــة لعقــد الإيجــار التشــغيلي (فيمــا يخــص المؤجــر)
و مـن المرجـح أن تـدل الظـروف، التـي تنشـأ عنهـا إعفـاءات إيجاريه نتيجـة لظــروف ازمة كورونا علــى حــدوث هبــوط فــي قيمــة الأصــول
فعلـى سـبيل المثـال، قـد يكـون فـوات الربـح أثنـاء الفتـرة التـي تشـملها الإعفـاءات الإيجاريـة مؤشـرا علـى حـدوث هبـوط فـي قيمـة
أصـل حـق الاسـتخدام ذي الصلـة. و بالمثـل، قـد تؤثـر الآثـار طويلـة الأجـل لظـروف فيــروس كورونا علــى الأداء الاقتصــادي الدائــم
المتوقــع لأصــول حـق الاسـتخدام. و سـيلزم علـى المؤجـر أن ينظـر أيضـا فـي المتطلبـات المنطبقــة الــواردة فــي المعيــار الدولــي للتقريــر المالــي
رقــم (9) علــى سـبيل المثـال عنـد المحاسـبة عـن أي هبـوط في قيمة المبالغ مسـتحقة التحصيــل فيمــا يخــص عقــود الإيجــار
الإفصاح :
يجـب علـى المسـتأجر والمؤجـر تطبيـق متطلبـات الإفصـاح الـواردة فـي المعاييـر الدوليـة الأخـرى للتقريـر المالـي، مثـل المعيـار الدولـي للمحاسـبة
الدولـي للمحاسـبة رقــم (1) «عــرض القوائــم الماليــة.» فعلــى ســبيل المثــال، يتطلــب المعيــار الدولــي للتقريــر المالــي رقــم (16)
مــن كل مــن المســتأجرين و المؤجريــن الإفصــاح عــن المعلومــات التــي توفــر أساســا لمســتخدمي القوائــم الماليـة لتقييـم أثـر
عقـود الإيجـار علـى مراكزهـم الماليـة و أدائهـم المالي وتدفقاتهــم النقديــة
تأثير ازمة كورونا على القوائم المالية الاولية
ســتظهر آثــار ظــروف فيــروس كوفيــد- 19 علــى المنشــآت المدرجــة فــي السـوق الماليـة (الملزمـة بإعـداد قوائـم ماليـة أوليـة)
اعتبـارا مـن الربـع الأول لعـام 2020
و مـن المهـم التأكيـد علـى أن الاعتبـارات السـابق الإشـارة إليهـا فـي هـذه النشـرة تنطبـق علـى التقريـر المالـي الأولـي كمـا هـي منطبقـة
علـى التقريـر السـنوي ، و لا توجـد فـي المعاييـر الدوليـة اسـتثناءات تتعلـق بالإثبـات أو القيـاس فـي القوائـم الماليـة الأوليـة،
فالفتـرة الأوليـة مـا هـي إلا جـزء مـن سـنة ماليـة أكبـر، و ينـص المعيـار الدولـي للمحاسـبة رقـم (34) «التقريــر المالــي الأولــي» علــى أن مبــادئ
إثبــات الأصــول و الالتزامــات و الدخــل و المصروفــات فــي الفتــرات الأوليــة هــي نفســها المطبقــة فــي القوائــم الماليــة الســنوية
بمــا فــي ذلــك مبــادئ إثبــات و قيــاس الخســائر مـن تخفيـض قيمـة المخـزون أو إعـادة الهيكلـة أو الهبـوط،
إلا أنـه مراعـاة لاعتبــارات توفيــر المعلومــات فــي الوقــت المناســب و للتكلفــة المصاحبــة و لتجنـب تكـرار معلومـات تـم التقريـر عنهـا سـابقا ،
قـد تطالـب المنشـأة أو قــد تختــار أن توفــر معلومــات أقــل فــي التواريــخ الأوليــة بالمقارنــة مــع قوائمهــا الماليــة الســنوية
و يعـرف المعيـار الدولـي للمحاسـبة رقـم (34) الحد الأدنـى لمحتوى التقرير المالــي الأولــي بأنــه يشــمل القوائــم الماليــة المختصــرة
و الإيضاحــات التوضيحيـة المختـارة. و يقصـد مـن التقريـر المالـي الأولـي أن يوفـر تحديثـا لآخــر مجموعــة كاملــة مــن القوائــم الماليــة الســنوية.
و مــن ثــم، فهــو يركـز علـى الأنشـطة و الأحـداث و الظـروف الجديـدة و لا يكـرر المعلومـات التــي تــم التقريــر عنهــا ســابقا، حيــث ينــص المعيــار
علــى أنــه يجــب علـى المنشـأة أن تـدرج فـي تقريرهـا المالـي الأولـي توضيحـا للأحـداث و المعامــلات التــي تعــد مهمــة لفهــم التغيــرات
فــي المركــز المالــي للمنشـأة و أدائهـا منـذ نهايـة آخـر فتـرة تقريـر سـنوية. و يجـب أن تـؤدي المعلومـات المفصـح عنهـا فيمـا يتعلـق بتلـك الأحـداث
و المعامـلات إلـى تحديــث المعلومــات ذات الصلــة المعروضــة فــي أحــدث تقريــر مالــي سـنوي
و يعـرض المعيـار عـددا مـن الأمثلـة للإفصاحات المطلوبـة فـي التقريــر الأولــي
و لعــل الفتــرة الأوليــة الأولــى التــي تعــرض فيهــا آثــار ظــروف فيــروس كوفيــد-19 قــد تكــون ذات أهميــة بالغــة
لمســتخدمي القوائــم الماليــة نظـرا للظـروف الاسـتثنائية التـي مـرت بهـا المنشـآت خـلال الأشـهر القليلـة الأولــى لانتشــار الفيــروس،
ممــا يلــزم معــه بــذل العنايــة اللازمــة بشــأن الأنشـطة و الأحـداث والظـروف التـي مـرت بهـا المنشـأة منـذ نهايـة الفتـرة الســابقة
و فــــي النــــهاية
و في النهاية كما تحدثنا من قبل يجب على معدي القوائم المالية سواء كانت سنوية او أولية مراعاة ظروف هذه الازمة و عدم التعامل معها
بطرق ألية بل يجب بذل المجهود و العناية المهنية اللازمة عند اعداد القوائم المالية و تقدير الظروف و الاحداث المحيطة بصورة موضوعية
دون مبالغة و ان يكون دائم الاطلاع على المستجدات في الاحداث المرتبطة بالازمة الحالية و تأثيرها على الاقتصاد الكلي مما ينعكس بصورة مباشرة
او غير مباشرة على وضع المنشأة المالي و الاقتصادي و الاصول التابعة لهذه المنشاة حيث انه كلما بحثنا و دققنا اكثر و بذلنا الوقت
و المجهود الكافي في جمع المعلومات اللازمة و حسن تقدير تأثير هذه المعلومات و قيمتها في القوائم المالية ستكون بذلك القوائم المالية
اكثر كفاءة و ستعطي مستخدمي تلك القوائم معلومات اكثر وضوح و صحة عن مركز و وضع المنشأة المالي و الاقتصادي في الوضع الحالي
و مما يساعد ايضا في تسهيل التنبؤ بوضع المنشأة المالي و الاقتصادي في السنة المالية اللاحقة
